01
El presupuesto se rehace tres veces
Te llega un BC3 de 400 partidas y lo pasas a mano. Cambia una medición y hay que recalcular indirectos, gastos generales y beneficio industrial otra vez. La versión que firmó el cliente ya no sabes cuál era.
Gestión de obra · autónomos con cuadrilla, micro y pequeña constructora
El presupuesto, la certificación y el coste real de la obra.
En el mismo sitio.
OBRASET importa el BC3 que te manda el arquitecto, te dice si la reforma va al 10 % antes de firmar, certifica a origen con su retención de garantía y te enseña cada mañana qué obra gana dinero y cuál no. La factura sale con sello Verifactu porque la emite FACTUSET.
- Importación BC3
- Verifactu vía FACTUSET
- CAE y libro de subcontratación
- Datos en la UE
Límite de materiales
40 %
Por encima, la reforma entera va al 21 %. Lo vigilamos en vivo.
Columnas de coste
4
Venta, coste previsto, comprometido e incurrido. Por capítulo.
Cadena de subcontratación
3
Niveles como máximo. El libro te avisa antes de pasarte.
Retención a moduleros
1 %
Se aplica sola en las facturas que recibes y va al 111 y al 190.
La fecha que no se mueve
En 2027 tu programa de facturación tiene que ser Verifactu. El tuyo, ¿lo es?
Verifactu obliga a que cada factura nazca con un registro encadenado e inalterable, su huella y su QR verificable por la AEAT. Ya no vale el Excel, ni la plantilla de Word, ni el programa que numera facturas y las deja sueltas en una carpeta.
En OBRASET no tienes que preocuparte por esa parte: la factura la emite FACTUSET, el motor de facturación de la casa, con sus series, su encadenamiento y su remisión a la AEAT. Tú te dedicas a la obra.
1 · 1 · 2027
Sociedades — sujetos del Impuesto sobre Sociedades
1 · 7 · 2027
Autónomos y resto de obligados
Real Decreto-ley 15/2025 · RD 1007/2023 · Orden HAC/1177/2024
Lo que pasa hoy en la oficina de una constructora pequeña
Tres hojas de cálculo y la sensación de que el margen se fue por algún sitio
No es desorden: es que el trabajo de obra no cabe en un programa de facturación normal. Un presupuesto no es una factura con más líneas, una certificación no es un albarán y el coste de una obra no aparece en el extracto del banco.
02
La certificación se hace a ojo
Medición del periodo, medición a origen, el 5 % de retención de garantía y una proforma para que la dirección facultativa la conforme. Y después, la duda de siempre: ¿esto ya devenga IVA o no?
03
El margen se sabe al terminar
Cuando por fin cuadras las facturas de proveedor con los albaranes y las horas de la cuadrilla, la obra lleva dos meses cerrada. Si te la pegaste en el capítulo de estructura, ya no hay nada que hacer.
OBRASET pone la obra en el centro: presupuesto, certificaciones, compras, partes y documentos son pestañas de la misma ficha. Nada vive suelto.
Los módulos, uno por uno
Presupuestos, certificaciones, costes y cumplimiento
Presupuestos
Presupuesta por capítulos y descompuestos, como se hace de verdad
Capítulo, partida, mediciones con sus uds × largo × ancho × alto, y el descompuesto con su mano de obra, maquinaria, material y porcentajes. Los cierres —costes indirectos, gastos generales, beneficio industrial y baja de adjudicación— se configuran por presupuesto.
- Tu biblioteca de partidas se llena sola: cada partida que usas queda guardada con su último precio, y las plantillas por tipo de trabajo (baño, cocina, tejado, fachada) las montas una vez.
- Versionado con diff visible: v1, v2, v3 y una sola versión vigente. La que no lo es queda en solo lectura.
- El precio de la mano de obra sale del coste-hora que publica LABORSET por categoría de convenio, con tu margen encima. Se redata cuando cambian las tablas.
- PDF para el cliente con o sin descompuestos y mediciones, según lo que quieras que vea.
Ficha de obra · árbol del presupuesto
Importación BC3
El BC3 del arquitecto entra entero, con su diagnóstico
OBRASET lee FIEBDC-3: capítulos, partidas, descompuestos, textos largos y mediciones con sus líneas y subtotales. Lo primero que hace es leer el juego de caracteres declarado y los decimales por magnitud, porque de ahí depende que los totales cuadren con Presto o con Arquímedes y no se te quede un céntimo bailando en cada capítulo.
Si un registro no lo entiende —pliegos, paramétricos, adjuntos— lo ignora y lo apunta, pero no aborta la importación. Al terminar te enseña qué ha entrado y qué no: descuadres entre el precio declarado y el recalculado desde el descompuesto, conceptos huérfanos y mediciones con fórmula.
Por qué importa el registro ~K
Los decimales por magnitud que declara el fichero se respetan en todo recálculo. Es la diferencia entre un presupuesto que cuadra con el del proyectista y otro que discute con él por redondeos.
Diagnóstico de importación BC3 (FIEBDC-3)
Asistente fiscal
Si la reforma va al 10 %, lo sabes antes de firmar el presupuesto
El tipo reducido de las reformas de vivienda tiene tres requisitos que se cumplen todos o ninguno, y el tercero es el que se escapa: que los materiales que aportas no pasen del 40 % de la base. OBRASET calcula ese porcentaje en vivo desde los descompuestos —no se teclea— y te avisa desde el 35 %, cuando todavía puedes mover una partida.
Si te pasas del 40 %, la factura entera va al 21 %. No se puede partir en dos. Mejor saberlo ahora que en una comprobación tres años después.
- Declaración responsable del cliente generada y lista para firmar, con la mención legal y el desglose de mano de obra y materiales en la factura.
- Inversión del sujeto pasivo por obra o contrato, con la comunicación escrita del destinatario archivada en la obra y la autorepercusión de lo que te facturan las subcontratas.
- Retención del 1 % automática en las facturas que recibes de subcontratistas en módulos, volcada al 111 y al 190.
- Todo importe con IVA arrastra la regla que lo justifica. Si alguien pregunta por qué ese 10 %, la respuesta está en la propia factura.
Aviso del editor a partir del 35 %
Art. 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA: destinatario persona física para uso particular o comunidad de propietarios, vivienda terminada hace dos años o más, y materiales por debajo del 40 %.
Asistente de IVA · el % de materiales, en vivo
Certificaciones
Certificaciones parciales y a origen, con el devengo bien puesto
Relación valorada por capítulos con lo ejecutado en el periodo y lo acumulado a origen, y un flujo de estados que se parece a la realidad: borrador, proforma enviada a la dirección facultativa, conformada y facturada. La proforma es un PDF sin efectos fiscales, para que la DF diga que sí antes de que exista una factura.
- Emitir la certificación no devenga IVA. Cobrar un anticipo, sí: por el importe cobrado y en ese momento (art. 75.Dos de la Ley del IVA). OBRASET propone la factura de anticipo.
- Obra pública: el devengo espera a la recepción de la obra. El paso a factura te propone el momento correcto, no el primero que se te ocurra.
- Retenciones de garantía con su porcentaje por contrato, su cartera y su fecha de liberación. Te avisa cuando toca reclamarlas — que es cuando se olvidan.
- La retención no reduce la base del IVA. Suena obvio; se hace mal a menudo.
Certificaciones · relación valorada a origen
Control de costes
El margen de la obra, hoy. No cuando la cierres
Cuatro columnas por capítulo, que son las cuatro preguntas que importan: qué vendiste, qué habías previsto que costara, qué llevas comprometido en pedidos y qué te ha costado de verdad. Con la desviación en euros y en porcentaje, coloreada, y el resultado de la obra en tiempo real.
El incurrido no es una estimación: sale de las facturas de proveedor conformadas, de los gastos imputados y de las horas de los partes valoradas al coste-hora de LABORSET. Si un capítulo se está yendo, se ve mientras se puede corregir.
La desviación más grave, arriba
La obra no avisa sola: el que avisa es el capítulo que ya va un 18 % por encima cuando todavía queda la mitad por ejecutar.
Control de costes por capítulo
Compras
Pedido, albarán y factura del proveedor, casados uno a uno
Los albaranes del mes se agrupan en la factura mensual del proveedor y se casan por cantidad y precio. Lo que no cuadra se queda marcado en ámbar, no escondido dentro del total.
- Alertas que ahorran dinero: albaranes sin facturar con más de 45 días, posible factura duplicada (mismo proveedor, mismo importe, fechas próximas) y el periodo medio de pago cuando se acerca al máximo legal de 60 días de la Ley 3/2004.
- Comparativo de compras: pides precio a dos o tres proveedores por lote de material, ves el cuadro con plazo incluido y al adjudicar sale el pedido.
- Foto del albarán o del ticket desde la obra: el OCR lo lee y lo imputa a la obra y, si quieres, a la partida. Se valida después en el PC, no antes.
Compras · casación de albaranes y comparativo
Partes de obra
Las horas no se teclean dos veces
Los partes llegan de la obra y las horas se valoran al coste-hora que publica LABORSET por categoría: bruto de tablas, seguridad social de empresa, Fundación Laboral de la Construcción, prorrateo de indemnización y pagas, entre horas efectivas. Ese número es el que sube al incurrido de la obra.
En esta pantalla no se teclea ninguna hora: el registro de jornada, las nóminas, los contratos y la Seguridad Social son de LABORSET, que ya lo hace con CEGID. OBRASET solo le escribe a qué obra ha ido cada hora.
Documentos de obra con semáforo
Comunicación de apertura del centro de trabajo, plan de seguridad, licencia y gestión de residuos, cada uno con su estado. Lo que caduca, avisa.
Partes llegados de la obra + documentos
Facturación y cobro
De la certificación a la factura, con su huella y su QR
OBRASET no numera ni firma facturas: se las pide a FACTUSET, que pone la serie, el encadenamiento Verifactu, el QR de la AEAT y la remisión. En la tabla ves el número con su huella debajo, el régimen de IVA en texto llano —10 % reforma, 10 % rehabilitación, 21 %, inversión del sujeto pasivo— y el estado del cobro.
- Obra pública: Facturae 3.2.2 firmada con los códigos DIR3 y el expediente, presentada en FACe, con el seguimiento en cuatro pasos hasta que te pagan.
- Facturas electrónicas que recibes de tus clientes grandes: bandeja de entrada en formato europeo, lista para lo que llega en 2027.
- Cobros por hito y por certificación, señales de particulares, recordatorios y remesas SEPA.
- Certificado de fin de obra como plantilla firmada, que es lo que desbloquea la última certificación.
Facturación, Verifactu, FACe y cobros
Subcontratas y CAE
Si un papel está caducado, el pago no sale
Una columna por documento y un punto de color por celda: REA con su caducidad a tres años, certificado de la AEAT del artículo 43.1.f, corriente de pago con la Tesorería, RNT del mes y póliza de responsabilidad civil con su recibo. Verde, ámbar o rojo, sin interpretaciones.
La regla es dura a propósito: documento en rojo, pagos bloqueados a esa subcontrata. Solo un administrador puede desbloquearlos, y el motivo queda registrado. Porque el certificado de la AEAT caducado no es papeleo: es responsabilidad subsidiaria por las deudas tributarias de quien contrataste.
- Libro de subcontratación con la cadena por niveles y el aviso del límite de tres, más la prohibición de subcontratar de quien solo aporta mano de obra.
- Pack CAE por obra en un ZIP con índice: documentos de empresa, de trabajadores y de máquinas, listo para subir a Nalanda, Obralia, CTAIMA o Metacontratas.
- Avisos de renovación con seis meses de margen en el REA y doce en los certificados. Nadie se enteró tarde nunca por gusto.
Ley 32/2006 y RD 1109/2007
Contratar con una subcontrata sin REA vigente es infracción muy grave. OBRASET no te deja llegar ahí sin haberte avisado.
Semáforo documental y libro de subcontratación
Canal asesoría
Tu asesoría entra, mira y se lleva el fichero. Nada más
Un usuario de solo lectura con acceso a todas tus empresas, los modelos del periodo —303, 111, 115, 130, 349— y el export contable en el formato que ya usa: fichero SUENLACE.DAT para a3ASESOR o Sage Despachos, con las cuentas sectoriales de las retenciones de garantía donde tienen que estar.
- Las casillas raras se rellenan solas: la inversión del sujeto pasivo y la retención del 1 % a moduleros salen del propio dato, no de una hoja aparte.
- Documentación del mes en un clic: ZIP de facturas emitidas y recibidas con su índice.
- El asesor no puede tocar una obra ni emitir una factura. No es una cuestión de permisos: es que no está en su vista.
Canal asesoría · modelos y export contable
La app del dueño
La obra en el bolsillo, sin gestionar nada desde el móvil
Presupuestar, certificar o facturar desde un teléfono a pie de obra no es una buena idea, y no lo vamos a fingir. La app de OBRASET es de consulta y decisión: la cartera de obras con sus semáforos, el coste contra el presupuesto, lo certificado sin facturar, lo pendiente de cobro y una lista corta de lo que hay que mirar hoy.
- Cartera de obras con margen y desviación, ordenada por lo que se está torciendo.
- Certificaciones y cobros pendientes, para saber si esa llamada al cliente toca hoy o la semana que viene.
- Foto del albarán o del ticket y de la incidencia, con su nota. Llega al escritorio y se valida allí.
- El resumen laboral, en solo lectura, leído de LABORSET: quién está en qué obra. Fichar y los partes se hacen allí, no aquí.
Cartera · marzo
Tus obras
Reforma C/ Sant Pere
48.200 €
Nave Pol. Can Petit
213.750 €
Fachada Rambla 12
76.400 €
Pagos bloqueados · Ferralles Vallès: certificado de la AEAT caducado
Cómo encaja con lo demás
Tres productos, cada uno en lo suyo
OBRASET no reinventa la facturación ni la nómina: se apoya en dos motores que ya están en producción en despachos y empresas reales. Menos sitios donde meter el mismo dato, menos sitios donde equivocarse.
La obra
OBRASET
Obras, presupuestos con BC3, certificaciones, compras, control de costes, subcontratas y CAE. Es donde trabajas tú.
La factura
FACTUSET
Series, Verifactu con hash encadenado y QR, remisión a la AEAT, Facturae firmada y FACe. Las facturas viven aquí, que es donde entra tu asesoría.
La jornada
LABORSET
Registro de jornada, contratos, nóminas y Seguridad Social vía CEGID. De aquí sale el coste-hora con el que se valora cada parte de obra.
Planes
Se paga por el tamaño de la empresa, no por número de facturas
OBRASET es software de gestión de obra: eliges el plan por lo que necesitas tener abierto, no por cuántas facturas emites. La asesoría —fiscal, laboral, CAE, revisión de contratos— se calcula aparte y a medida, porque una constructora de tres personas y otra de treinta no necesitan lo mismo.
Obraset Básico
Autónomo o cuadrilla pequeña. El sustituto del Excel.
24 €/ mes · IVA no incluido
- Facturación Verifactu vía FACTUSET
- Presupuestos con biblioteca de partidas
- Asistente de IVA de reformas: límite del 40 % y declaración responsable
- Proformas y facturas de anticipo
- Cobros y vencimientos
El plan de referencia
Obraset Pro
Obra contratada que se certifica y hay que controlar por dentro.
49 €/ mes · IVA no incluido
- Todo lo del plan Básico
- Importación BC3 con diagnóstico
- Certificaciones a origen con proforma
- Retenciones de garantía
- Albaranes y compras
- Control de costes por obra
- Facturae y FACe para administraciones públicas
Obraset Empresa
Constructora que subcontrata y trabaja con varias personas dentro.
89 €/ mes · IVA no incluido
- Todo lo del plan Pro
- Semáforo documental de subcontratas y pack CAE
- Comparativos de compras
- Multiusuario ampliado
¿Y si el que lleva la contabilidad somos nosotros?
Detrás de OBRASET hay un despacho de abogados y asesores. Si quieres que llevemos también la fiscal, la laboral y el CAE, montamos una cuota de asesoría con el software incluido, calculada sobre tu volumen de obra y tu plantilla. Un solo interlocutor para la obra, la factura y la nómina.
Sin permanencia. Tus presupuestos, certificaciones y documentos son tuyos y te los llevas cuando quieras; las facturas quedan custodiadas el tiempo que exige la norma.
Preguntas de obra, no de folleto
Lo que nos pregunta todo el mundo
¿Desde cuándo es obligatorio Verifactu?
Para las sociedades, desde el 1 de enero de 2027; para los autónomos, desde el 1 de julio de 2027 (Real Decreto-ley 15/2025). A partir de esa fecha cada factura tiene que nacer con un registro encadenado e inalterable y su QR verificable por la AEAT, y el programa que la emite debe declararlo.
En OBRASET esa parte no la tocas: la factura la emite FACTUSET, que es el motor de facturación de la casa.
¿Puedo importar el presupuesto en BC3 que me manda el arquitecto?
Sí. OBRASET lee ficheros FIEBDC-3 con su estructura completa: capítulos, partidas, descompuestos, textos y mediciones con líneas y subtotales. Lee primero el juego de caracteres y los decimales por magnitud que declara el fichero, y los respeta en todo recálculo, que es lo que hace que los totales cuadren con Presto o Arquímedes.
Al acabar te enseña el diagnóstico: cuántos capítulos, partidas y precios han entrado, qué descuadres hay entre el precio declarado y el recalculado desde el descompuesto, qué conceptos han quedado huérfanos y qué registros se han ignorado sin dar error.
¿Cómo sé si una reforma va al 10 % o al 21 % de IVA?
El asistente comprueba los tres requisitos del artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA, que son acumulativos: que el destinatario sea persona física para uso particular o una comunidad de propietarios, que la vivienda esté terminada o rehabilitada hace dos años o más, y que los materiales que aportas no pasen del 40 % de la base.
El porcentaje de materiales se calcula solo desde los descompuestos y avisa desde el 35 %. Si se supera el 40 %, toda la factura va al 21 %: no se puede partir en dos. Y genera la declaración responsable del cliente para que quede archivada.
¿La certificación devenga IVA cuando la emito?
No. Emitir la certificación no devenga IVA por sí misma. Si cobras un anticipo, se devenga por el importe cobrado y en el momento del cobro (art. 75.Dos de la Ley del IVA), y OBRASET te propone la factura de anticipo. En obra para una administración pública, el devengo espera a la recepción de la obra.
¿De dónde sale el coste real de una obra?
De las facturas de proveedor conformadas, de los gastos imputados y de las horas de los partes valoradas al coste-hora que publica LABORSET por categoría de convenio (bruto de tablas, seguridad social de empresa, Fundación Laboral, prorrateo de indemnización y pagas, entre horas efectivas).
El cuadro enfrenta por capítulo la venta contratada, el coste previsto de los descompuestos, lo comprometido en pedidos y lo incurrido, con la desviación en euros y en porcentaje.
¿OBRASET emite las facturas?
No las numera ni las firma. Se las pide a FACTUSET, que pone la serie, el encadenamiento Verifactu, el QR, la remisión a la AEAT y la Facturae firmada para FACe. Las facturas viven en FACTUSET, que es donde trabaja la asesoría: así el despacho no necesita entrar en tus obras para llevarte la contabilidad.
¿Controla la documentación de las subcontratas?
Sí, con una columna por documento: REA, certificado de la AEAT del artículo 43.1.f, corriente de pago con la Tesorería, RNT del mes y póliza de responsabilidad civil. Cada celda es un punto verde, ámbar o rojo según la caducidad.
Un documento en rojo bloquea los pagos a esa subcontrata; solo un administrador puede desbloquearlos y el motivo queda registrado. Además lleva el libro de subcontratación con el control del límite de tres niveles de la Ley 32/2006 y el pack CAE exportable por obra.
¿Sirve para un autónomo con dos operarios?
Es exactamente el segmento para el que está hecho: de un autónomo con cuadrilla a una constructora de cincuenta. Puedes empezar presupuestando y facturando, y abrir certificaciones, compras o CAE cuando la obra lo pida. No hay que montar un ERP para hacer un baño.
¿Y mi asesoría? ¿Puede entrar?
Sí, con un usuario de solo lectura y acceso a todas tus empresas. Tiene los modelos del periodo (303, 111, 115, 130, 349), el export contable en fichero SUENLACE.DAT para a3ASESOR o para Sage Despachos, las cuentas sectoriales de las retenciones de garantía y el ZIP de facturas del mes con índice. No puede tocar una obra ni emitir una factura.
Y si prefieres que la asesoría la llevemos nosotros, también: detrás de OBRASET hay un despacho.
Estas respuestas son divulgativas y generales; no son asesoramiento sobre tu caso concreto. Las referencias normativas están revisadas a 9 de agosto de 2026.
Empezar
Enséñanos una obra y te la montamos delante
La mejor demo es con tu presupuesto. Mándanos un BC3 o el último presupuesto que hiciste, y te enseñamos cómo entra, cómo se certifica y qué margen te habría dado. Media hora, por videollamada, sin compromiso.
¿Prefieres hablar directamente? Escríbenos por WhatsApp al 681 65 99 55 o a hola@obraset.es.